皆さんこんにちは今日は「中古物件の購入時に絶対に押さえておくべきポイント」をテーマにお話しします。
中古住宅や土地を購入する際にはいくつかの重要なポイントをチェックすることが非常に大切です。
これらを知らないと後々大きなトラブルに巻き込まれる可能性がありますのでぜひ最後までご覧ください。
まず最初に中古住宅を購入する際には必ず行ってほしいチェックポイントをお伝えします
床のチェック
中古住宅を購入する際の重要なポイントの一つは床の状態です内見時には家中を隅々まで歩いて床に傾きや軋みがないかを確認してください。
特に水回りの床は湿気が溜まりやすく問題が発生しやすい場所です歩いた時に床が沈む感覚がある場合それは床が湿気で変形していたり腐食していたりする可能性があります。
さらにシロアリ被害のサインであることもあります。
シロアリは木材を食い荒らすため床が弱くなり沈むように感じることがあります。
特にバスルームやキッチンなどの水回りはシロアリが好む場所ですので念入りにチェックしましょう。
床の問題を発見した場合その修理にはかなりの費用がかかることがあります。
例えば床下の構造材が腐食している場合全面的な改修が必要になることがありますこうした問題を見逃さないためには内見時にしっかりと床の状態を確認し疑わしい点があれば専門家に相談することが重要です。
扉と窓のチェック
次に重要なのは扉と窓のチェックですすべての扉と窓を開閉して引っかかりがないかを確認しましょう。
硬くて引っかかったり隙間ができている場合は建物が歪んでいる可能性があります。
建物が歪むと扉や窓が正常に機能しなくなりさらには構造的な問題が発生するリスクがあります。
さらに窓の配置や種類も重要です窓は家の断熱性能や採光に大きな影響を与えます。
アルミサッシや単板ガラスの窓は断熱性能が低く快適な生活環境を維持するためには二重窓や樹脂サッシの窓が推奨されます。
また窓が適切に配置されていないと部屋の中が暗くなりがちです自然光が十分に入るように窓の位置も確認してください。
扉と窓のチェック時には以下の点にも注意してください。
窓のガラスひび割れがないか確認しましょう。
ひび割れたガラスは安全面で問題があるだけでなく断熱効果も低下します。
窓のロック機能窓のロックがしっかり機能するか確認してください。
セキュリティ面で非常に重要です。
ドアの枠ドアの枠が腐食していないかまたは虫害がないかもチェックしましょう。
特に木製のドア枠は注意が必要です。
天井と壁のシミ
天井や壁のシミも見逃せないポイントです。
特に外壁に面した角をよく確認してください。
シミがある場合過去に雨漏りが発生していた可能性があります。
雨漏りは建物の構造を傷めるだけでなくカビの発生源にもなります。
カビは健康に悪影響を及ぼす可能性があるためシミを見つけたらその原因を突き止め修繕が必要です。
さらに天井や壁にシミがある場合その箇所だけでなく他の部分にも同様の問題が隠れていることがあります。
特に新しいシミが見つかった場合は現在進行中の雨漏りの可能性があるため速やかに対応する必要があります。
シミの確認時には以下の点も考慮してください。
シミの色シミの色によって原因を推測することができ。
まず例えば黄色っぽいシミは水漏れ黒っぽいシミはカビによるものが多いです。
シミの大きさと位置シミが広がっている場合大規模な漏水が発生している可能性があります。
シミの位置も外壁の隅や天井の中央など原因を特定する手がかりになります。
壁紙の剥がれシミがある場所の壁紙が剥がれている場合内部の湿気が原因であることが考えられます。
水回りのチェック
水回りの状態も重要なチェックポイントです。
キッチンや洗面台の収納内もカビ臭くないか確認しましょう。
これらの場所は見た目にはわからないことが多いので特に注意が必要です。
水回りは日常的に使用する場所であり問題が発生すると生活に大きな支障をきたしますカビ臭がする場合その原因を特定し必要に応じて修繕や交換を検討しましょう。
また給湯器や配管の状態も確認してください。
給湯器が古くなっているとお湯が出なくなるなどのトラブルが発生しやすく交換には高額な費用がかかることがあります。
配管も劣化している場合水漏れや詰まりの原因となるため専門家にチェックしてもらうことが望ましいです。
水回りのチェック時には以下の点にも注意してください。
水の流れシンクやバスタブの排水がスムーズかどうか確認しましょう。
排水が遅い場合配管の詰まりが疑われます。
蛇口の状態すべての蛇口を開けて水が正常に流れるか漏れがないかを確認してください。
特に蛇口の根元や接続部に注意が必要です。
配管の錆び配管が見える部分で錆びがないか確認しましょう。
錆びた配管は漏水のリスクが高く交換が必要になることがあります。
次に土地に関する注意点をお話しします
地盤の状態
中古住宅の場合既に建物が建っているため地盤の確認を怠りがちですがこれは非常に重要なポイントです。
軟弱地盤の物件を購入してしまうと大きな問題に発展します。
新築時の地盤調査報告書を確認し必要であれば専門家に再調査を依頼することをおすすめします。
地盤が弱いと建物が傾いたり沈んだりするリスクがあり修繕には多額の費用がかかることがあります。
また地盤改良工事が不十分だったり築年数が古い場合は地盤改良工事自体が行われていなかったりすることもあります。
これらのリスクを避けるために地盤調査は必ず行いましょう。
地盤の状態を確認する際には以下の方法を考慮してください。
地盤調査報告書の確認過去に行われた地盤調査の報告書を確認しましょう。
地盤の強度や改良工事の内容を把握することができます。
たいていの場合は書類が残っていないので周辺の地盤情報の収集近隣の土地や建物の地盤状況を確認することで同様の問題が発生しているかどうかを把握できます。
自治体の地盤データベースや地図情報を利用するとよいでしょう。
特に古い建物や地震の多い地域では地盤の劣化が進んでいる可能性があります。
境界線の明確化
古くからの住宅地では境界線が曖昧な場合があります。
フェンスなどが境界線だと思い込まず契約前に確実に確認しましょう。
境界線が曖昧だと隣地とのトラブルが発生しやすくなります。
例えば隣家のフェンスが自分の敷地に侵入している場合その状態を放置していると後々のトラブルの原因となります。
売主に境界線の確認を依頼し必要であれば境界線を明確にするための測量を行いましょう。
また土地の登記簿も確認して境界線が正確に記載されていることを確認してください。
境界線の問題を避けるために以下の手順をおすすめします。
境界標の確認境界標（くい石プレートなど）が設置されているか確認しましょう。
境界標がない場合は専門家に依頼して設置してもらいましょう。
隣地所有者との確認隣地所有者と一緒に境界線を確認し同意を得ることが重要です。
後からのトラブルを避けるためにも書面で同意を残すとよいでしょう。
法務局での確認土地の登記簿や地積測量図を法務局で確認し境界線が正確に記載されているかをチェックしましょう。
必要であれば土地家屋調査士に依頼して境界線を再確認してもらいましょう。
擁壁の安全性（ブロック塀等）
高低差のある土地で擁壁がある場合その安全性もチェックしましょう。
擁壁にひび割れや膨らみがないか排水がきちんと行われているかを確認してください。
擁壁が劣化していると地すべりや崩壊のリスクがあります。
特に古い擁壁の場合建築基準を満たしていないことがあるため専門家にチェックを依頼することをおすすめします。
擁壁の表面が乾いているか水抜き穴が設置されているかなどを目視で確認し疑わしい点があれば専門家に相談しましょう。
擁壁の状態を確認する際には以下の点に注意してください。
排水状態擁壁に設置されている水抜き穴や排水施設が機能しているか確認しましょう。
排水が不十分だと水圧がかかり擁壁が崩れるリスクがあります。
ひび割れや膨らみ擁壁にひび割れや膨らみがないか確認してください。
これらの症状は擁壁が劣化しているサインです。
特に大きなひび割れがある場合は専門家に相談しましょう。
擁壁の材質擁壁の材質（コンクリート石積みなど）によって劣化の進行具合が異なります。
コンクリート擁壁の場合表面の劣化や鉄筋の錆びを確認しましょう。
石積み擁壁の場合石の間に隙間ができていないかチェックしましょう。
最後に近隣の状況についてもチェックが必要です。
騒音や治安
物件の内見時には日中だけでなく夜間にも訪れて騒音や治安状況を確認しましょう。
日中は静かでも夜になると近隣から大音量の音楽が流れてくることがあります。
特に若者が集まる場所や交通量の多い道路が近くにある場合は夜間の様子を確認することが重要です。
また近くに公園がある場合ゴミが散乱していると若者のたまり場になっている可能性があり夜間に騒音が発生することがあります。
こうした情報は仲介業者がすべて把握しているわけではないため自分の目で確認することが大切です。
騒音や治安の確認方法としては以下の手順を参考にしてください。
夜間の訪問物件の周辺を夜間に訪れて騒音や治安の状況を確認しましょう。
特に週末の夜は普段よりも騒がしくなることがあります。
近隣住民へのヒアリング近隣住民に直接話を聞いて地域の治安や騒音の状況を確認することも有効です。
住民の声は非常に信頼性が高い情報源です。
警察署や自治体のデータ警察署や自治体が提供する犯罪データや治安情報をチェックして地域の安全性を確認しましょう。
迷惑な隣人
老朽化した空き家やペットを大量に飼っている家が隣にある場合将来的なトラブルの原因となることがあります。
老朽化した空き家は放火のリスクが高く暴風雨や地震で倒壊する危険性もあります。
またペットにまつわるトラブルも増えているため慎重に検討しましょう。
例えばペットの臭いや鳴き声が近隣に迷惑をかけている場合その問題が解決される見込みがないと生活に大きな支障をきたすことがあります。
隣人とのトラブルは日常生活にストレスを与えるため事前に隣人の状況を確認し問題がないかをチェックしましょう。
迷惑な隣人の確認方法としては以下の手順をおすすめします。
複数回の訪問物件周辺を複数回訪れて隣人の行動パターンを観察しましょう。
特に朝夕の時間帯や週末は隣人の活動が活発になることが多いです。
地域の口コミ地域の口コミサイトやSNSを利用して隣人や地域の評判を調べましょう。
近隣住民の口コミは隠れた問題を発見する手助けになります。
直接の物件の隣人と直接会話して生活環境やペットの状況について尋ねることも有効です。
直接のコミュニケーションを通じてトラブルの有無を確認しましょう。
こころづもり
私の長年の経験上、一般の売主さんから中古戸建を購入する場合、全ての面である程度の妥協が必要になります。
お車でも所有者が変わるとエンジンがかからなくなるとかの事例がありますよね。
お家も一緒で急に所有者が変わると今まで大丈夫だった便器から水漏れが発生したりする事例もあります。
中古戸建の場合はあるていどの妥協は考慮しておくのがベストです。
中古戸建の売買はほとんどが一般方同士のお取引になります。
仮に今回は家を買う立場の方が相手側、家を売るたちばになった場合売却後に何かが壊れたと言われても対応できないのが本音です。
売却後にトラブルは避けたいものです。
中古戸建をご購入の際にはリフォーム費用もキチンと予算に入れておけば安心です。
銀行もキチンとローンに組込んでくれますので自己資金のご用意も必要ありません。
不動産会社が販売している中古戸建は法律で２年間の保証をつけないと販売出来ないのでその分物件価格が割高になっているのはこの点にあります。
業者に寄っては２年保証が付いているのに表示してない悪徳業者もたたおります。
不動産会社の物件をお求めの際には必ずご確認ください。
不動産会社の物件で２年保証が無い物件はありません。
まとめ
弊社の場合は物件の良い所も悪い所もキチンとご説明させていただき双方合意の上のご契約になります。
独立開業依頼１０年を超えておりますがトラブルは一度も起きておりません。
中古物件の購入は新築に比べてコストを抑えられる一方でしっかりとした事前調査が不可欠です。
少しでも不安がある場合はホームインスペクションを依頼して専門家の意見を参考にする方法もあります。
ホームインスペクションとは専門家が物件の状態を詳しく調査し購入前に問題点を明らかにするサービスです。
ホームインスペクション利用することで購入後のトラブルを未然に防ぐこと言われておりますがホームインスペクションではほとんどが瑕疵をみつけれないのが現状です。
仮に瑕疵が見つかった場合はかなり大事になりますので売買が成立しないのが現状です
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それではまたお会いしましょう。
ありがとうございました。
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